Pagar el alquiler en tiempo de coronavirus: Guía-Resumen de las ayudas estatales para hacer frente al alquiler de vivienda habitual #COVID_19

 

Por Ariadna Vilà & Ivo Recoder

Departamento Jurídico de Oasiurbà

El pasado 31 de marzo el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbitos social y económica para hacer frente al COVID-19, a fin de completar ciertas cuestiones esenciales olvidadas en los Decretos previamente aprobados. Entre las medidas más destacadas – y polémicas- despuntan las dirigidas a preservar el derecho a la vivienda de aquellas familias y colectivos más vulnerables.  A continuación, abordaremos de manera sucinta las principales dudas que puedan surgir al respecto dichas medidas que, hasta la fecha, son únicamente aplicables a los contratos de alquiler para vivienda habitual.

  1. ¿A quién van dirigidas estas medidas?

 A personas que ocupen una vivienda en régimen de alquiler y que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad económica (ver punto 2) como consecuencia de los efectos del COVID-19 y la consiguiente declaración del Estado de Alarma.

  1. ¿Qué requisitos debo cumplir para ser reconocido como inquilino vulnerable? (artículo 5 del RDL 11/2020)

 Se encuentran en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la crisis del COVID-19, las personas y unidades familiares que cumplan, de manera conjunta, los siguientes requisitos:

  • Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, forme parte de un ERTE o haya visto reducida su jornada por motivo de cuidados. En caso de ser autónomo o empresario, que haya sufrido una pérdida sustancial de ingresos. 

No se especifica de que magnitud debe ser esa caída de ingresos; por analogía con los requisitos previstos para la moratoria hipotecaria del RDL 8/2020, podría fijarse en una reducción de al menos el 40% de la  facturación respecto al semestre anterior. Sin embargo, el propio Gobierno ha manifestado que su intención era aumentar la base de potenciales beneficiarios respecto a la moratoria hipotecaria, por lo que no debemos descartar una mayor laxitud a la hora de aplicar estas nuevas ayudas.

  • Que el conjunto de los ingresos mensuales de los miembros de la unidad familiar no alcance:

  1. Por lo general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual de 2020 (537,84.-€ x3 = 1.613,52 euros/mes). El IMPREM se podrá incrementar 0,1 veces por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar o 0,15 si se trata de una unidad familiar monoparental.

  2. El límite será de cuatro veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior del 33% y de cinco veces el IPREM si la discapacidad es del 65%.

 

  • Que el precio de la renta del alquiler, más los gastos y los suministros básicos, sea igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

 Entre los suministros básicos a los efectos del decreto se incluyen el agua, la luz, el gas, el internet, el teléfono fijo y las cuotas de comunidad de propietarios, si por contrato nos toca pagarlas.

 

  • Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España (excepto las que se hayan adquirido por título de herencia).

 

  1. ¿Quién forma parte de mi unidad familiar? ¿Mis compañeras de piso cuentan? (artículo 5 RDL 11/2020)

 El RDL 11/2020 determina que la unidad familiar viene compuesta por la persona que adeuda el alquiler(el titular del contrato), su cónyuge no separado o pareja de hecho, y los hijos que residan en la vivienda, sean estos menores o mayores de edad.

Uno de los grandes defectos del nuevo Decreto es que se ha olvidado de definir qué ocurre con aquellas personas que comparten vivienda sin mantener una relación de familia de entre las mentadas más arriba. En esos casos, para determinar si nos encontramos en situación de vulnerabilidad económica o no, solo tendremos en cuenta nuestros propios ingresos y nuestra cuota proporcional del alquiler y los suministros básicos, a no ser que el contrato de arrendamiento establezca expresamente la responsabilidad solidaria entre inquilinos (nos tocará desempolvar el contrato y leérnoslo atentamente).

 

  1. ¿Qué documentación necesito para demostrar que soy un inquilino vulnerable? (artículo 6 RDL 11/2020)
  • Si estoy desempleada: Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

 

  • Si soy autónoma en cese de actividad (cobrando el llamado “paro de los autónomos): Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

  • ¿Y si no estoy en el paro ni en situación de cese actividad?: No pasa nada, podemos sustituir los documentos anteriores por una Declaración responsable conforme cumplo con los requisitos exigidos por el RDL 11/2020 para ser considerada como una persona sin recursos económicos suficientes.

 

  • Para demostrar el número de personas que habitan en mi vivienda habitual:

  1.  Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

  2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

Puedes obtenerlo aquí: https://seuelectronica.ajuntament.barcelona.cat/oficinavirtual/es/tramit/19980002019

  •  Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral (si es necesario).

 

  • Para demostrar que ninguno de los miembros de la unidad familiar es propietario de una vivienda: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

 Puedes obtenerla aquí: https://www.registradores.org.

 

  1. ¡Estoy confinada en mi casa, las administraciones funcionan a medio gas y todo está cerrado! ¿Qué pasa si no encuentro o no dispongo de todos estos documentos?

Si no dispones de los documentos solicitados, no pasa nada. Puedes sustituir aquellos que no tengas y a los que no puedas acceder por culpa del Estado de Alarma y las medidas de confinamiento por una Declaración responsable, que deberá incluir la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis sanitaria, que te impiden aportar los documentos. Finalizado el Estado de Alarma, tendrás un mes para aportar los documentos que te falten.

 

  1. ¿Pueden desahuciarme si no tengo ingresos suficientes para pagar el alquiler? (artículo 1 RDL 11/2020)

El impago del alquiler es motivo de desahucio prácticamente en todos los casos. Sin perjuicio de que los juzgados alteren su interpretación de las Leyes para proteger a aquellos inquilinos e inquilinas que no pudieron pagar la renta por culpa de los efectos económicos derivados del COVID-19, lo cierto es que, hoy por hoy, no pagar el alquiler supone arriesgarse a que te expulsen de tu casa. Sin embargo, eso no significa que te vayan a echar de un día para otro: el lanzamiento se produce sólo al término de un arduo proceso judicial que, de normal, puede alargarse meses o incluso años. Pero es que, además, a raíz del Coronavirus el Gobierno ha aprobado una serie de medidas susceptibles de alargar un poco más la ejecución de los lanzamientos de vivienda habitual. Veámoslas:

  • En primer lugar, hay que recordar que todos los plazos judiciales no urgentes (incluidos los desahucios por impago del alquiler) están suspendidos hasta que se levante el Estado de Alarma. Esto significa que tu casero no podrá iniciar un proceso de desahucio contra ti hasta nuevo aviso; de igual manera, si el proceso se inició antes del Estado de Alarma, éste ha quedado paralizado hasta que los juzgados reabran.

 

  • En segundo lugar, el artículo 1 del nuevo RDL 11/2020 prevé un plazo de suspensión excepcional de los lanzamientos por impago del alquiler al término del Estado de Alarma. El redactado de dicho artículo es extremadamente enrevesado y confuso, por lo que resulta complicado entender correctamente el alcance de sus términos. Según dispone el reseñado artículo, una vez levantado el Estado de Alarma, todas las personas inquilinas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19 (ver punto 2) y que no encuentren una alternativa habitacional viable, podrán solicitar la suspensión del proceso de desahucio. La longitud de dicho periodo de suspensión la determinarán los Servicios Sociales competentes pero, en todo caso, no podrá alargarse más allá de transcurridos 6 meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, esto es, desde el 2 de abril de 2020. En otras palabras, la duración del plazo de suspensión no podrá alargarse más allá del próximo 2 de noviembre de 2020 (dado que agosto es inhábil).

 

  1. Mi contrato de alquiler está a punto de terminar. ¿Puedo prorrogarlo? (artículo 2 RDL 11/2020)

, siempre que tu contrato de alquiler haya finalizado o vaya a finalizar dentro del plazo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y hasta transcurridos 2 meses desde el levantamiento del Estado de Alarma. En ese caso, podrás comunicar al arrendador tu deseo de prorrogar el contrato de alquiler hasta 6 meses más (a contar desde la fecha de finalización), plazo durante el cual se mantendrán los términos y condiciones del contrato original (es decir, que el propietario no podrá aumentar la renta mensual ni variar las condiciones del alquiler). Salvo que entre ambos acordéis algo distinto, el arrendador estará obligado a aceptar dicha prórroga.

Esta prórroga contractual excepcional es aplicable a todo el mundo, no sólo a los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica (ver punto 2).

 

  1. No puedo pagar el alquiler de los próximos meses. ¿Puedo negociar una solución temporal con la Propiedad?

La respuesta es SI, en todos los casos. Cualquier solución negociada entre las partes de un contrato es válida a ojos de la Ley y, de hecho, el Gobierno ha instado a los arrendadores a ser solidarios y a alcanzar pactos con sus inquilinos para facilitarles el pago del alquiler. No obstante, la Propiedad no siempre se va a mostrar dispuesta a llegar a un acuerdo. En esos casos, el nuevo RDL 11/2020 nos ofrece diversas soluciones, en función de si nuestro arrendador es un “Gran Propietario” o un “Pequeño Propietario”.

 

  1. ¿Cómo puedo saber si el arrendador de mi vivienda es un Gran Propietario? (artículo 4 RDL 11/2020)

Según el art. 4 del RDL 11/2020, un Gran Propietario o Gran Tenedor es toda persona (física o jurídica) que sea propietaria de más de 10 inmuebles urbanos (esto es, viviendas, oficinas, locales comerciales, etc) o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Así, si nuestra casa es propiedad de un banco, un fondo de inversión, una agencia inmobiliaria, una gran empresa, un Ayuntamiento, o de la Iglesia, probablemente nos hallemos ante un Gran Tenedor. Sin embargo, la mayoría de Grandes Tenedores son personas físicas y no empresas o entidades jurídicas, así que probablemente nos tocará investigar. Para comprobar si estamos tratando con un Gran Propietario, lo mejor que podemos hacer es solicitar una Nota Índice al Registro de la Propiedad relativa al arrendador de nuestra vivienda (ver punto 4).

 

  1. Creo que el arrendador de mi vivienda es un Gran Propietario. ¿Qué derechos tengo? (artículo 4 RDL 11/2020)

Si eres inquilino en situación de vulnerabilidad (ver punto 2) y tu casero es un  Gran Propietario (ver punto 9), el artículo 4 del RDL 11/2020 prevé una moratoria o reducción automática y obligatoria del alquiler, a elección del arrendador.

Así, si nos hallamos en la reseñada situación, podremos solicitarle a nuestro casero que nos aplique una de las siguientes dos soluciones, a su elección:

  • Reducir en un 50% el importe de la renta mensual mientras dure el Estado de Alarma. Esta reducción se prolongará a las mensualidades que sigan al levantamiento del Estado de Alarma, hasta un máximo cuatro meses, mientras el inquilino siga encontrándose en situación de vulnerabilidad económica y no pueda afrontar el pago total de las rentas del alquiler.

 A modo de ejemplo, si el estado de Alarma finaliza el 31 de abril pero nosotros seguimos en situación de vulnerabilidad de acuerdo con el art. 5 del RDL 11/2020 (ver punto 2), la reducción continuará aplicándose hasta que superemos dicha situación o, como muy tarde, hasta el 1 de septiembre de 2020.

 

  • Concedernos una moratoria en el pago del alquiler que se prolongará a lo largo del Estado de Alarma y mientras persista la situación de vulnerabilidad del inquilino, de nuevo, con un máximo de cuatro meses. Una vez superada la situación de vulnerabilidad, el inquilino devolverá la cuota o cuotas no abonadas, de manera fraccionada y a lo largo de un periodo de tiempo no inferior a 3 años. Estos pagos aplazados no podrán devengar intereses ni penalizaciones para el inquilino.

 A modo de ejemplo, si el estado de Alarma finaliza el 31 de abril pero nosotros seguimos en situación de vulnerabilidad de acuerdo con el art. 5 del RDL 11/2020 (ver punto 2), además del de abril, el pago del alquiler de mayo, junio, julio y agosto de 2020 quedarán aplazados. A partir de septiembre 2020 y a lo largo de, como mínimo, los siguientes 36 meses (3 años) empezaremos a abonar el importe aplazado. Por lo tanto, si mi alquiler es de 1000.-€ y me han aplazado 5 mensualidades (abril, mayo, junio, julio y agosto), a partir de septiembre abonaré los 1000.-€ del alquiler + 200.-€ de pagos aplazados (5.000.-€/36 meses).

 

  1. El Arrendador de mi vivienda no es un Gran Propietario. ¿Qué puedo hacer? (artículos 8 y 9 RDL 11/2020)

 El artículo 8 del RDL 11/2020 prevé la posibilidad de que los inquilinos de pequeños propietarios soliciten el aplazamiento del pago de la renta (o incluso su condonación parcial o total), contando con el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (31 de marzo de 2020). Por su parte, el arrendadorcontará con un plazo de 7 días laborables para dar respuesta aunque, a diferencia de los grandes tenedores, no estará obligado a aceptar la solicitud. De este modo, existen tres posibles respuestas por parte del arrendador particular: aceptar la solicitud, proponer una alternativa o rechazarla.

En caso de no poder alcanzar ningún acuerdo con la Propiedad, podremos acceder al programa de ayudas transitorias de financiación a coste cero avaladas por el Estado (ver punto 12).

 

  1. ¿Qué ayudas económicas ofrece el Estado para los inquilinos que no podemos pagar el alquiler? (artículo 9 del RDL 11/2020)

El Gobierno va a poner a disposición de los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica (ver punto 2) unos microcréditos avalados por el Estado a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Estos préstamos, que deberemos solicitar a nuestra entidad bancaria, deberán destinarse a pagar el alquiler de nuestra vivienda habitual. El importe del crédito será de hasta seis mensualidades de renta del alquilery se devolverá a lo largo de 6 años, prorrogables excepcionalmente por otros 4, sin que devengue intereses u otros gastos a cargo de quién lo solicite.

Este crédito podrán solicitarlo todas aquellas inquilinas que, cumpliendo los requisitos de vulnerabilidad económica, no logren llegar a un acuerdo con su arrendador. Ello no impide que los inquilinos de Grandes Tenedores también puedan solicitarlo (ver punto 13).

 

  1. Y si ya he llegado a un acuerdo de pago con mi casero (quita o moratoria) ¿Puedo solicitar uno de estos microcréditos?

 Sí, puedes hacerlo, siempre que cumplas con los requisitos de vulnerabilidad económica (ver punto 2). Sin embargo, tan pronto como dispongas del dinero (es decir, una vez lo tengas en tu cuenta bancaria) los acuerdos vigentes que hayas alcanzado con el arrendador (quitas o moratorias) quedarán sin efecto, salvo pacto distinto con la propiedad.

Ten en cuenta que no hay un plazo temporal máximo para acceder a uno de estos préstamos, así que podrías plantearte la opción de agotar los acuerdos transitorios que hayas alcanzado con tu casero antes de solicitarlo.

 

  1. ¿Y si a pesar de todas estas medidas sigo sin poder pagar el alquiler? (Artículo 10 RDL 11/2020)

El artículo 10 del RDL 11/2020 dispone que aquellos inquilinos de vivienda habitual que continúen en situación de vulnerabilidad económica (ver punto 2) una vez finalizado el Estado de Alarma, y que tras haber solicitado un préstamo o microcrédito sigan teniendo problemas para pagar la renta o para devolver el dinero del préstamo, podrán adherirse a un nuevo programa de ayudas directas al alquiler sobre vivienda habitual.

Aunque está aún por definirse, el RDL nos ofrece un pequeño esbozo sobre las características de dicha ayuda:

  • Podrán beneficiarse aquellos inquilinos que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad económica a raíz del COVID-19 y que continúen teniendo problemas para atender la totalidad del alquiler de su vivienda habitual, o para devolver los préstamos que hubiesen solicitado para pagar la renta de meses anteriores.

 

  • Las ayudas servirán para cubrir el 100% del precio del alquiler, o el 100% del importe de principal + intereses del préstamo que se hubiese solicitado para pagarlo, con un límite máximo de 900.-€/mes

 

  • A tal ayuda se le añadirían 200 euros para cubrir los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos.

 

Se establecen asimismo programas específicos para las víctimas de violencia de género, las personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, con el objetivo de dotarles de una solución habitacional inmediata (artículo 11 RDL 11/2020).

 

  1. ¿Puedo beneficiarme de estas medidas sin cumplir los requisitos de vulnerabilidad del artículo 5? (artículo 7 RDL 11/2020)

NO. El artículo 7 del RDL 11/2020 especifica que aquellos que se beneficien de moratorias o ayudas públicas para atender al pago de la renta de la vivienda habitual sin cumplir con los requisitos de vulnerabilidad económica (ver punto 2), serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados en la aplicación de estas medidas excepcionales.

 

  1. ¿Son aplicables estas medidas a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (inmuebles o locales comerciales)?

 NO. Las medidas extraordinarias acordadas en el RDL 11/2020 resultan única y exclusivamente aplicables a los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual celebrados bajo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Por el momento, aún no se ha dictado ninguna norma que habilite a los arrendatarios para suspender el pago de las rentas de sus inmuebles o locales comerciales, por lo que las rentas de dichos contratos deberán seguir abonándose de forma regular en las condiciones pactadas, a no ser que el inquilino llegue a un acuerdo distinto con la propiedad.

 

  1. ¿Hay novedades respecto a los suministros básicos?

SÍ. Se prohíbe la suspensión de los suministros energéticos y de agua en los hogares mientras dure el Estado de Alarma, salvo por motivos de seguridad.

 

  1. Es mucha información y todo parece muy complicado. ¿Podéis ayudarme?

 ¡Sí! Desde Oasiurbà hemos puesto en marcha un servicio de asesoría jurídica a distancia, totalmente gratuito, a través del cual venimos resolviendo todas las dudas que nos planteáis acerca de vuestros problemas y sobre como os podéis beneficiar de las nuevas medidas que el Gobierno va aprobando. Puedes mandarnos un email con tus preguntas a covid.oasiurba@gmail.com.

 

Además, ponemos a tu disposición nuestra batería de servicios de abogacía profesional para negociar con la Propiedad de tu vivienda, ayudarte a tramitar para ti las ayudas liberadas por el Estado y, en el futuro, para defenderte frente a cualquier demanda judicial que un arrendador insolidario pudiere interponer contra ti o tu familia.