Autor: Ivo Recoder Moreno, director jurídico de la asociación Oasiurbà.

Las Personas Físicas y la obligación de ofrecer alquiler social. ¿Una relación condenada al fracaso?

El pasado 23 de diciembre la Generalitat de Catalunya aprobó el nuevo Decreto-Ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la Vivienda. Su posterior ratificación por el pleno del Parlament ha sido -y con razón- motivo de alegría entre todos los colectivos de vivienda debido a la multiplicidad de pequeñas modificaciones que realiza sobre varias Leyes autonómicas dedicadas a la protección del derecho a la vivienda digna de los ciudadanos y ciudadanas de Catalunya. Si bien hay cosas que celebrar, el sentimiento es unánime: lo conseguido sigue sin ser suficiente, y mientras no se alcancen reformas de calado susceptibles de neutralizar, por lo menos temporalmente, la crisis de vivienda en la que se encuentra sumido nuestro país, la lucha en la calle seguirá siendo necesaria, y cada victoria en los tribunales deberá ser celebrada como una milagrosa excepción a la regla de oro: que el derecho a la propiedad privada y a la especulación inmobiliaria sigue primando por encima del derecho a vivir en una vivienda digna sin temor a que te expulsen de ella de la noche a la mañana. 

Hecha la necesaria introducción, procedo a entrar en el quid del artículo. Una de las nuevas medidas más celebradas entre los colectivos de vivienda que han participado en la redacción del nuevo Decreto ha sido la inclusión de los propietarios persona física en la definición del concepto “Gran Tenedor de Vivienda”. Con la modificación de la reseñada Ley, ahora los propietarios persona física que sean titulares de más de 15 viviendas serán considerados como Grandes Tenedores a los efectos de dicha norma; hasta ahora, recordemos, solo las grandes empresas (bancos, fondos de inversión, entidades de gestión de activos) eran susceptibles de entrar en dicha categoría. 

¿Pero que significa ser un “Gran Tenedor”? Es evidente que, de no preverse una serie de efectos asociados a dicho concepto, de poco o nada sirve que nos molestemos en crear y desarrollar tal calificación. El efecto más relevante es, no hay duda, la llamada “oferta obligatoria de alquiler social”: de acuerdo con la Ley 24/2015, los grandes tenedores tienen la obligación de ofrecer un alquiler social a las familias a las que pretenden desahuciar de sus respectivas propiedades inmobiliarias, de forma previa a la interposición de cualquier acción judicial dirigida a conseguir el desalojo efectivo de la vivienda. 

Lo que se viene celebrando, pues, es el hecho de que a partir de ahora las personas físicas que sean consideradas “grandes tenedores” también deberán de cumplir con dicha obligación. Ello no es cosa baladí, dado que la gran mayoría de los propietarios del parque residencial de Barcelona son particulares y no empresas. Pero: ¿es oro todo lo que reluce? 

Ya en la primera lectura de la nueva versión consolidada de la Ley 24/2015 advertí la posibilidad de que dicha obligación siga en realidad reservada a las personas jurídicas (empresas), quedando los particulares exentos de la misma. La razón de ello es más bien simple. El redactado del artículo que establece y regula la obligación de ofrecer alquiler social (el art. 5.2 de la Ley 24/2015) ha quedado incomprensiblemente inalterado tras la aprobación del Decreto y, a día de hoy, sigue contemplando exactamente los mismos supuestos que desde 2015 han de dar lugar a dicha obligación. Sin entrar a explicar en detalle cuales son esos supuestos, si adelantaré que son dos, y que ambos contemplan como requisito inquebrantable el hecho de que el demandante sea una persona jurídica. Los propietarios persona física quedan, pues, fuera del precepto. 

A mayor abundamiento, resulta que la ampliación de la definición “Gran Tenedor” a particulares persona física no se ha hecho modificando el art. 5.9 de la Ley 24/2015 que regula dicho concepto, sino que el legislador ha optado sorprendentemente por incluirla en una Disposición Adicional que no se remite en ningún punto de su redactado al alquiler social del art. 5.2. Por otro lado, el preámbulo del Decreto (cuya función es, precisamente, definir el criterio y las intenciones del legislador que motivan la aprobación del cuerpo normativo en cuestión) tampoco hace mención alguna a la necesidad o intención de extender dicha obligación a los propietarios persona física. En definitiva, la conexión entre la obligación de ofrecer alquiler social y el nuevo concepto de Gran Tenedor persona física se ve inevitablemente interrumpida por una laguna jurídica de grandes proporciones que, en el mejor de los casos, augura importantes discrepancias entre los tribunales de justicia y las Administraciones públicas que intenten sancionar a los particulares que incumplan dicha obligación. 

¿Porque entonces se nos vende la ampliación del concepto “gran tenedor” a las personas físicas como uno de os mayores logros del nuevo Decreto-Ley? Es evidente que parte de los actores que han participado de la acción legislativa, negociando y ultimando un redactado a gusto de todas las fuerzas políticas que han apoyado el Decreto, dan por hecho que la simple inclusión de los particulares persona física dentro de este concepto de “Gran Propietario” lleva aparejada la extensión a dichas personas de la obligación de ofrecer alquiler social. Pero ello, como se ha dicho, no es necesariamente así. Desde los colectivos y entidades dedicadas a la defensa del derecho a la vivienda debemos tener muy presente que, para nuestros tribunales, la regla de interpretación normativa preferente es la literal, la que se desprende del sentido gramatical del artículo o norma en cuestión; y, en el caso que nos ocupa, resulta que la norma que regula la obligación de ofrecer alquiler social es gramaticalmente meridiana: solo contempla a las personas jurídicas. Sin intención de convertirme en agorero de decepciones futuras, si que considero necesario advertir de que mucho habrá de llover antes de que la Administración Pública consiga llevar a buen puerto un proceso sancionador contra un particular que se niega a ofrecer un alquiler social. En el peor de los casos, nos tocará a esperar a que se apruebe un nuevo Decreto-Ley lo suficientemente valiente como para rellenar las grietas jurídicas que deja el actual.